Мы участвовали в Международном профессиональном конкурсе НОПРИЗ на лучший проект-2019!
Существующая планировка квартиры не всегда соответствует ожиданиям и требованиям собственников, которые желают обустроить свое жилье согласно собственным представлениям о комфорте. Поэтому многие решают произвести перепланировку или переустройство квартиры.
Основным нормативным документом, регламентирующим перепланировку помещения в многоквартирном доме, является Жилищный кодекс Российской Федерации (гл. 4, ст. 25-29).
Проект перепланировки (переустройства) – это документ, необходимый для согласования с управляющей компанией и с главным управлением администрации города Тулы по территориальному округу, в котором находится объект. В проекте перепланировки на основании технического задания заказчика (собственника помещения) отражено желаемое переустройство и/или перепланировка помещений, выполненное проектной организацией, имеющей допуск к определенному виду работ (СРО).
Порядок приема документов, а также согласования проектов перепланировки (переустройства) описан в Постановлении Администрации города Тулы № 686 от 14 марта 2014 года «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».
Для выполнения проекта перепланировки (переустройства) требуются следующие исходные данные:
Состав проекта перепланировки включает в себя:
1. Титульный лист
2. Лист общих данных
Лист общих данных проекта перепланировки включает в себя:
а) Ведомость чертежей основного комплекта
б) Перечень ссылочных и прилагаемых документов
Прилагаемые документы - это вся проектная документация, которая идет как дополнение к проекту: обязательно планы БТИ и свидетельство о допуске СРО.
Ссылочные документы - это список ГОСТов, СНиПов, СаНПиНов и других нормативов, на которые существуют ссылки в данном проекте.
3. Пояснительная записка
В пояснительной записке содержится:
а) основания разработки проекта перепланировки,
б) перечень планируемых работ,
в) архитектурно-строительные решения,
г) условия производства работ,
д) противопожарные мероприятия,
е) иные сведения, состав которых варьируется в зависимости от характера производимых работ.
4. План квартиры до перепланировки
План квартиры до перепланировки отчерчивается на основании плана БТИ. Все основные показатели, как то: площадь, расположение сантехприборов, нумерация помещений должны с ним совпадать. План "до" всегда идет в комплекте с экспликацией, т.е. перечнем помещений с указанием их номеров, назначением и площади.
5. Демонтажно-монтажный план квартиры
Промежуточный план между планом до перепланировки и планом после нее. Красным цветом отмечаются сносимые или перемещаемые перегородки, проемы, сантехприборы, кухонные плиты, и так далее. Соответственно, зеленым показывается их новое расположение. Цветовые решения (красные/зеленые) не являются обязательным требованием, они могут быть и иными.
Также в проекте должна быть информация по устройству перегородок: об их параметрах и креплении к несущим конструкциям, данные о материалах.
6. План квартиры после перепланировки
На данном плане отражено, как будет выглядеть квартира после перепланировки и реализации всех проектных решений. Мебель (за исключением встроенной мебели), стиральные и посудомоечные машины, отдельные электрические и газовые духовки, газовые колонки, бойлеры здесь не указываются. На плане после перепланировки проставляются условные обозначения, применяемые материалы, размеры и толщина стен и др. На листе с планом после перепланировки обычно присутствует экспликация с показателями будущих помещений.
Также присутствует надпись о том, что окончательные площади и размеры помещений оформляются при обмерах техником БТИ после завершения ремонта. И именно эти данные потом прописываются в официальные конечные документы БТИ, которые необходимо заказать на основании проекта перепланировки и подписанного всеми сторонами акта о завершенном переустройстве согласованного ранее.
7. Допуск от саморегулируемой организации
Организация, имеющая право разрабатывать проекты перепланировок, должна быть членом Саморегулируемой организации в сфере проектирования. К каждому проекту подкладывается допуск СРО, заверенный печатью организации. Заниматься разработкой проектов перепланировок могут только организации-члены СРО.
8. Авторский надзор
Проектировщик, разработавший проектную документацию, может осуществлять авторский надзор в ходе проведения работ по перепланировке (на предмет их соответствия согласованному проекту). На основании данного договора в будущем он подписывает акты на скрытые работы.
Авторский надзор не является частью проекта перепланировки, а его необходимость обговаривается в каждом конкретном случае.
Если договор авторского надзора не заключен, Заказчик предоставляет проектировщику фотофиксацию этапов выполнения работ. Этапы утверждаются в каждом конкретном случае.
9. Акт приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного перепланировкой (переустройством) объекта
В подписании такого акта участвует проектировщик, подтверждая своей подписью, что Заказчиком предъявлены помещения после выполненной перепланировки, которая соответствует проекту.
При необходимости, в состав проектной документации могут включаться следующие специализированные разделы, включающие текстовую и графическую части:
10. Экспликация полов и план полов
В большинстве случаев при перепланировке квартиры изменяется конструкция полов. Это отражается в дополнительном листе экспликации полов, где указываются номера помещений, а также конструкция устраиваемых полов. В жилых зданиях на плиту перекрытия обязательно должен быть уложен слой звукоизоляции. В помещениях санузла, если их расширяют или объединяют, должна быть сделана гидроизоляция.
Следует помнить, что работы по укладке звуко- или гидроизоляции должны оформляться актами скрытых работ.
В некоторых случаях план и экспликация полов могут выступать самостоятельным проектом, если, к примеру, перепланировка вашей квартиры ограничивается изменением конструкции полов (например, вы хотите залить новую стяжку пола и демонтировать старую). При замене только напольного покрытия на неаналогичное (плитку на ламинат) от вас тоже могут потребовать составить проект полов (чиновник ведь не знает, меняли ли вы "пирог" полов или нет).
11. Схема гидроизоляции
При переносе/расширении ванных комнат/туалетов на площадь коридоров в проект добавляется схема гидроизоляции (узел гидроизоляции). Это связано с тем, что при расширении "мокрого помещения" на площадь коридора, данная присоединенная площадь должна быть надежно гидроизолирована во избежание протечек.
Позже уложенная гидроизоляция должна подтверждаться актами скрытых работ на устройство гидроизоляции.
Данный раздел очень важен, если сделать проект перепланировки без него, то будет однозначный отказ.
12. Водоснабжение и канализация
При переносе сантехнических приборов, устройстве новых ванн и санузлов, переносе кухонь, проект перепланировки дополняется разделом "Водоснабжение и канализация" (сокращенно ВК).
Данный раздел содержит план разводки труб горячего и холодного водоснабжения, а также план разводки канализационных труб. План разводки труб выполняется цветным. Как правило, достаточно изображения плана помещений, в которых предполагаются данные виды работ, т.е. санузла и/или кухни.
В состав чертежей данного раздела также входит аксонометрическая схема – пространственная (трехмерная) схема расположения инженерного оборудования в квартире.
13. Проект отопления и вентиляции
Если планируется сложные вентиляционные решения, то проект должен быть дополнен разделом ОВ (отопление и вентиляция).
Чертежи данного раздела выполняются в цветовом решении, подобном разделу ВК. В их состав должны входить: аксонометрическая схема, план и характеристики вентиляционной системы.
14. Проект электроснабжения помещения
Проект электроснабжения не входит в перечень обязательных листов, необходимых для согласования перепланировки. Но зачастую управляющие компании при проведении ремонта в новостройках требуют заказать его вместе с проектом перепланировки квартиры. Обычно эти листы представляют собой однолинейную схему подключения.
Проект электроснабжения всегда требуется при замене газовой плиты на электрическую. Также необходимо будет подложить в проект справку о выделенной электрической мощности от управляющей компании.
15. Схема металлоусиления несущих конструкций и порядок работ по усилению
При затрагивании в квартире несущих конструкций (например, устройство проема в несущей стене или перекрытии) в состав проекта перепланировки включают специальный раздел по усилению. Он содержит общий вид проема и рамы его усиления, деталировку узлов, а также указания и порядок производства работ.
Важно помнить, что устройство проемов в несущих стенах и их усиление должны оформляться актами скрытых работ по усилению проемов.
16. Схема демонтажа подоконного блока
Если данное мероприятие есть в перепланировке, то вид оконного блока (до и после перепланировки) обязательно должен быть отражен в проекте.
При необходимости переноса отопительного оборудования после демонтажа подоконной зоны, новое месторасположение прибора также указывается на схеме.
17. Теплотехнический расчет
При проведении работ, затрагивающих наружные конструкции дома (демонтаж подоконного блока, расширение дверного проема на балкон/лоджию и т.д.) требуется предоставлять теплотехнический расчет, который подтверждает, что теплотехнических характеристик новых конструкций достаточно для сохранения нормативной температуры в помещении.
18. Проект технологии
Разрабатывается для баров, ресторанов, медицинских центров, автомобильных сервисов, помещений складов, салонов красоты, магазинов продовольственного назначения.
